大摩最新研判：明年房地产可能会真正企稳

　　经历3月小阳春之后，4月新房销售开始掉头向下。

　　同花顺数据显示，2025年4月1日—8日，30个主要城市日均成交量为1795.5套，与3月相比下降43.1%，多家机构研报也显示，主要城市的新房成交量开始由之前的上行转为下跌。老潘查到的4月最新销售数据是，截至4月14日，全国重点50城新房日均成交环比大降38.6%。

　　不是都在止跌回稳吗？不是很多地王热，日光盘吗？你说的没错，但中国3月小阳春，更多靠的只是10多个核心城市回稳回升，10多家头部房企的拿地热的托举，不是全局。（可以看看老潘上周文章。房地产已进入“10城+10企” 高凝聚状态。）

　　4月的新房掉头向下，理性看有三大原因。

　　一则新房4月供应少了很多，克而瑞预计4月28个重点城市新增住宅供应面积559万平米，环比下降34%，同比大跌48%；二则3月环比增长，已经将去年四季度累积的需求释放差不多了，三则4月中美关税大战也让国人担忧，也会必然影响4月出口、经济和就业，最终购房者也开始观望担忧，延迟购房行为。

　　另外，上周4月20日的降息日，也没等来，预计4月房地产销售数据不会好看。到时月底看最终数据。

　　5月楼市也会进一步下滑吗？未来了？我们又陷入大招救市的期待。没办法，当老百姓当下的收入、就业、经济预期没有改善时，阶段性政策打鸡血是很难持久刺激市场交易的。

　　老潘当然希望房地产马上止跌回稳，毕竟稳住了地产和房价，就稳住了中国关税战的大后方，就是不给经济、就业拖后腿，但市场就是市场，它有它自身的规律和客观走向。

　　就在近期，雪球创始人董事长方三文与摩根士丹利中国首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事邢自强展开了一个深度对话，在访谈中，邢自强提出一个醒目观点——明年，可能距房地产市场真正企稳不远了。

　　以下为摩根士丹利中国首席经济学家邢自强观点：

　　中国房地产市场进入了第四年、第五年的调整了。跟国际比较，西方很多国家都有过类似的、一辈子出现一次的房地产大起大落的调整周期。

　　欧美很多4、5年就筑底了

　　我们在研究中国房地产的下行，老百姓的资产负债表、财富效应、消费对地方财力的影响的时候，也可以参考很多国家的共性规律。

　　像美国、丹麦、爱尔兰、西班牙、日本、比利时，很多国家都经历过房地产大起大落。

　　当时他们城市化发展都比较快，对首付、按揭利率都管得比较松弛，在这个过程中迅速地加杠杆，房价只涨不跌，形成一种泡沫式的上涨。

　　最后不管是由于货币政策还是别的因素，泡沫被刺破，开始调整，但是基本上调整到第四年、第五年开始筑底，然后进入一个新常态。

　　这个时期，房地产销售量也好、开工量也罢，再也回不到当时泡沫比较高峰期的高点，但是它也会稳定下来，每年有一定的置换性(改善性)的需求增长。

　　这在大部分国家都是成立的。

　　所以，对当下中国而言，现在房地产调整已进入了第四、五年，是不是也会像国际规律一样，房地产逐渐地要触底了？

　　中国的新信号

　　中国中央政府的资产负债表是非常雄厚的。

　　（另外，相对西方国家，中国政府一个差异化特点是善于集中力量办大事），一旦中央政府和中央银行真正决定主动性地“重组”房地产领域的债务和库存，还是能够缩短调整周期，使得房地产市场逐渐地触底回升。

　　我注意到今年两会上针对大家关注的两个问题，一个是房地产库存的堰塞湖，二是房地产企业的出险、债务风险问题都做出了新的一些表述，试图在政策上有所突破。

　　首先关于库存堰塞湖的问题。

　　25年两会提出地方政府可以更多地使用地方专项债等工具去购买卖不出去的库存，而且在购买的用途、价格上更加灵活。

　　第二则是针对房地产的出险问题，这次提出了积极地防范房地产开发商的债务违约风险，这也是最近五年第一次明确地提出要防范开发商的违约。

　　以上两点高层视角的改变，是否就意味着我们可能逐渐地要打破思维定势，开始主动地用中央政府和中央银行的资产负债表去介入到消化房地产的库存，以及救助一些、纾困一些房企遇到的债务问题，重组债务。

　　刚才我讲到的全球有7-8个大型的、经历过房地产大起大落的经济体，他们最后的一个要诀就是中央银行或者是中央政府更加积极主动地介入到重组债务，稳定房地产市场，就能使得房地产进入一个新稳态。

　　我想在中国当下，我已经看到了部分的曙光。

　　明年离真正企稳不远了

　　谈到当下楼市库存，三四线、四五线城市库存的堰塞湖是极高的，一二线的库存稍微合理一点。

　　如果说政府主要在一二线城市收购一些卖不出去的商品房，把它改造成保障性住房，可能是更合理的，因为一二线城市有人口流入，它本身市场上就需要这种保障性住房。

　　将来的房地产市场进入新稳态之后，可能还是一个分化的市场。

　　四五线城市缺少人口流入，它的库存可能成为长期的隐形库存，很难短期立即流转消化。(很多四五线城市库存多到甚至10年也卖不完。）

　　但是正如我刚才引用别的国家的经验一样，中国房地产市场不会持续多年下跌，因为毕竟我们人口还是有继续城市化增长的潜质，目前有60%多的人口居住在城市，不像OECD发达国家均值都有80%以上的人口居住在城市。加上中国人口多达14亿，所以这个缺口数量还是比较大的。

　　从这两个角度，不管是大的城市群、都市圈，还是从已建设好的商品房的角度来看，我们的居住面积，并没有达到日本、欧洲这些人口密度跟中国类似的国家的水平，所以未来只要我们经济还有一定的成长，收入还有一定的增长，商品房市场还会进入一个新稳态。未来只是要中央政府积极的去介入，缩短调整周期是可行的。

　　我的判断是明年可能距离房地产市场真正的企稳就不远了！